למצוא את הדרך במבוך הנדלן 

רוב עסקאות הנדל"ן אינן מסובכות וקל להתמודד איתן. אבל כשהעניינים מסתבכים, יש לשפה המשפטית היבשה נטייה לקבל חיים משלה. במקרים כאלה, היו אסירי תודה שעורך הדין שלכם קרא והבין את ההשלכות של כל משפט בספרי המשפט האינסופיים.

קשרי משפחה

לפני כמה שנים באו אליי אבא ובת. אדם היה אלמן בן 77, שאשתו, דניאל, נפטרה כמה שנים קודם . בתו בת ה-40, סוניה, היתה הצעירה משמונה ילדים ובעצמה היתה נשואה עם ילדים.

לסוניה היה אח, טום, שהתגורר במוסד למבוגרים מאותגרים שכלית. שנים רבות לפני כן, כשדניאל עוד היתה בחיים וטום עוד התגורר בבית, ההורים ביקשו שאחד הילדים יעבור לגור לידם, כדי לטפל בהם ובטום. להורים היה בית קטן על מגרש גדול, והיה שם מספיק מקום לבנות בית נוסף בסמוך.

סוניה היתה היחידה מבין האחים שהסכימה. היא מכרה את הדירה שלה ובכסף שקבלה בנתה בית בסמוך לבית הוריה, על אותו המגרש. מאחר והמגרש היה רשום על שם הוריה, הם היו רשומים בתור הבעלים של שני הבתים.

סוניה טיפלה באחיה ובהוריה המזדקנים. היא בשלה וניקתה בשבילם. היא כבסה וקנתה להם. היא לקחה אותם לרופא כשהיה צורך ובדקה שהם לוקחים את התרופות. היא עשתה את כל זה בנוסף לטיפול במשפחה שלה ולגידול ילדיה. מאחר שלא יכלה לנהל קריירה, בגלל האחריות הנוספת שהוטלה עליה, סוניה עבדה בעבודות כפיים פשוטות, כדי להביא הביתה הכנסה נוספת. עם הזמן, היא התקרבה להוריה והם בטחו בה לחלוטין.

צוואות וציוויים

שני ההורים כתבו צוואות עשר שנים לפני כן. הצוואות הוכנו על ידי עורך דין אחר, וכל אחת מהן קבעה שאם אחד מבני הזוג ימות, כל הנכסים יעברו לבן הזוג שנותר בחיים. כשזה יילך לעולמו, הנכסים יעברו לסוניה ובעלה.

הרכוש שנכלל בצוואה כלל את המגרש עם שני הבתים, וקצת כסף בחשבון בנק שבו השתמשה סוניה לצרכיו של טום. האחים והאחיות האחרים לא הוזכרו בצוואה וההורים לא אמרו לילדים האחרים שהצוואות קיימות. שתי הצוואות קבעו שיש לאפשר לטום לגור בבית ההורים לאורך כל חייו.

דניאל נפטרה כמה שנים אחרי שנחתמו הצוואות. כשהקושי לטפל בטום בבית גבר, הוא הוכנס לבית מגורים טיפולי לבקשת אביו.

נעשים שינויים

כשפגשתי את אדם וסוניה, אדם ביקש ממני לרשום את המגרש עם שני הבתים על שמם של סוניה ובעלה עוד במהלך חייו. מאחר והצוואה של דניאל לא אושרה מעולם, הייתי צריכה קודם לקבל צו קיום הצוואה שלה, ואז לרשום את זכויותיה על הנכס על שמו של אדם, מאחר שאדם היה היורש היחיד של הרכוש. אחרי שהנכס נרשם על שם אדם, יכולתי להשלים את העברת הזכויות על הנכס על שמם של סוניה ובעלה.

הכנתי את כל המסמכים לאישור הצוואה של דניאל ולהעברת הזכויות, והחתמתי את אדם, סוניה ובעלה במקומות הרלוונטיים. עבדתי על שני המקרים המשפטיים בעת ובעונה אחת. הגשתי בקשה לצו קיום הצוואה של דניאל אצל רשם לענייני ירושות והתחלתי את תהליך העברת הזכויות על הנכס על ידי הגשת הדוחות הנחוצים לרשויות המס. טיפלתי גם בענייני מס הרכישה ומס שבח.

מתחילות בעיות

נציגת הרשם לענייני ירושות אישרה את הצוואה, אך למרבה הצער טעתה בהקלדת האישור, והיה צורך לתקנו כמה פעמים. אחרי שהגרסה המתוקנת הסופית של האישור ניתנה, וענייני המס נפתרו, הייתי מוכנה להשלים את תהליך ההעברה של זכויותיה של דניאל על הדירה על שמו של אדם, כפי שקבעה הצוואה, ואת העברת הזכויות מאדם לסוניה ובעלה.

את התהליכים הללו היה צריך לקיים בשני מקומות, במנהל מקרקעי ישראל, ואז בטאבו. הגשתי את המסמכים למנהל מקרקעי ישראל לאישור, ולהפתעתי, נתקלתי בסדרת הבעיות הראשונה.

הבעיות נבעו מטעות בסיסית של עורכת הדין של מנהל מקרקעי ישראל שטיפלה בתיק. היא התקשרה לשאול איך אוכל להחתים את אדם על המסמכים שמעבירים את הזכויות על הנכסים, אם החלק של דניאל בנכס עוד לא היה על שמו. להבנתה, אדם עוד לא ירש את חלקה של דניאל, מאחר שאין עוד אישור על הצוואה שלה.

העובדה שאני מכירה את הנושאים המשפטיים בדיוק מיקרוסקופי עמדה לטובתי ולטובת הלקוחות שלי. הראיתי לעורכת הדין את הפסקאות הרלוונטיות בחקיקה, שקבעו שיורש הוא יורש מהרגע שהאדם נפטר. לאישור הצוואה יש ערך הצהרתי בלבד. היא השתכנעה, וזכיתי לאישור של מנהל מקרקעי ישראל, אבל בורותה בחוקי ירושה בסיסיים בזבזה זמן יקר.

לא ידעתי את זה בשעתו, אבל הזמן הלך ואזל.

הבעיות מחמירות

הגשתי את המסמכים לטאבו, ונתקלתי בבעיה גדולה. נציגת הרשם בטאבו לא אהבה את הניסוח של צו קיום הצוואה. במקום לכתוב צו פשוט, שזה מה שנעשה בדרך כלל, הוסיפה נציגת הרשם לענייני ירושות משפט על כך שטום הוא חוסה. נציגת הרשם בטאבו התעכבה על ההצהרה הזאת בגלל שנוסחה באופן מעורפל.

פניתי לרשם לענייני ירושות בבקשה לשנות את המשפט באישור הצוואה, או למחוק אותה לגמרי, אבל היא סירבה. ניסיתי להסביר את העניין לנציגת הרשם בטאבו אבל היא לא הסכימה איתי. אפילו הלכתי להתייעץ עם עורך דין שהיה הרשם בטאבו, בכדי לראות אם יש לו פתרונות אחרים. הפתרון שלו היה לנסות לשכנע את נציגת הרשם לענייני ירושות לתקן את המשפט הבעייתי בצו קיום  הצוואה, והיא סירבה.

לבסוף הצלחתי לזמן את נציגת רשם הטאבו ונציגת הרשם לענייני ירושות להיפגש כדי לדון בבעיה. הן נפגשו ומצאו פתרון. זה היה הפתרון שהצעתי כשהבעיה צצה מלכתחילה. הצעתי להן, שמאחר שהצוואה קבעה שטום יוכל לגור בבית הוריו, נוכל לציין זאת ברישום בטאבו. זה מה שהוסכם בסופו של דבר, והנכסים נרשמו לבסוף תחת שמם של סוניה ובעלה. עם זאת, לפני שהעברת הזכויות על הרכוש אושרה, אביה של סוניה נפטר במפתיע.

ריבים משפחתיים

כחודש לפני שאדם נפטר, הוא סיפר לילדיו האחרים על שתי הצוואות. האחים נעלבו וכעסו על כך שלא יירשו דבר. כשאדם נפטר, ואני הגשתי את הצוואה שלו לרשם לענייני ירושות לאישור, הם הגישו התנגדות.

המקרה נשלח לבית המשפט לענייני משפחה. המשפט נערך במקביל לנסיונותי לרשום את הנכס על שמה של סוניה. יכולתי לעשות זאת משום שאדם חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר שאיפשר לי לפעול בשמו, והוא גם הספיק לחתום על כל המסמכים טרם מותו. בכל מקרה, אדם הותיר את הרכוש לסוניה ובעלה בצוואה. עם זאת, היה גם סכום הכסף הנוסף שנותר בחשבון הבנק. סוניה לא יכלה לגעת בכסף בלי צו קיום הצוואה.

סוניה עברה תקופה קשה: אביה האהוב, אליו היתה קרובה מאוד, נפטר. אחיה ואחיותיה כעסו עליה מאוד ובכל הופעה בבית המשפט היא נאלצה לסבול את הזעם והתגובות הפוגעניות שלהם. היא חששה שהרכוש לא יוכל להירשם על שמה, ושהיא תאבד את הבית. היא חששה גם לאחיה טום. הכסף יועד לו, ואחיה ואחיותיה רצו את הכסף הזה. הם איימו שיוציאו אותו מהמוסד שבו גר, למרות שהדבר היה פועל לרעתו.

פתרון מוצלח

לקראת סוף המשפט הצלחתי לרשום את הנכסים על שמם של סוניה ובעלה. בית המשפט פסק לטובתה של סוניה – היא יכלה לשחרר את הכסף שאביה שם בצד לטום, ולכסות כל הוצאה שהיתה נחוצה לטיפול בו.

התהליך שתואר לעיל, שהיה אמור להמשך חודשים ספורים, ארך שנתיים תמימות. המקרה הזה מוכיח שכשהעסק מסתבך, צריך עורך דין מסור, עם הבנה של החוק ועם כוח שכנוע, המוכן להקדיש זמן לחיפוש אחר פתרונות, כדי להתגבר על הקשיים שצצים מפעם לפעם.

הערה: כל השמות במאמר וכמה פרטים בו שונו, על מנת להגן על חסיון הלקוחות.

© 2006-2008 ניקול לוין – כל הזכויות שמורות